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陈石清 朱玉林:中国城市化水平与房地产价格的实证分析

中国的房地产市场是在1990年代初期开始逐步形成。在本文分析的1991~2005年这14年里, 中国房地产价格总体处于上升趋势, 年均增长9.83%, 远远超过同期居民可支配收入的增长率。

1 1991~2005年中国城市化进程 (%)

年份 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998
比例 26.94 27.46 27.99 28.51 29.04 30.48 31.91 33.35
年份 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
比例 34.78 36.22 37.66 39.09 40.53 41.76 42.81

中国1991~2005年房屋销售价格变化

中国城市化水平的涨幅比较平稳, 每年保持在1%~2% 之间。2005年, 全国城市化水平达到42.81%。城市化水平的不断提高, 意味着城镇人口在中国总人口数量这一相对比例在增加, 由于中国总人口在不断增加, 这也意味着城市人口的绝对数在更大幅度地增加。1991~2005年, 中国城市人口的绝对数增加了近2.4亿, 平均每年增长大约1700万。

二、实证分析

为了从定量的角度考察中国房地产价格 (FDCP) 与中国城市化水平 (CSH) 的相关性, 本文选取了这两个变量1991~2005的年度数据, 采用协整检验和误差纠正模型 (ECM) 来进行实证分析。对于时间系列变量协整关系的研究是20世纪80年代计量经济学方法论上的一个重大突破, 这一方法也是本文论证中国房地产价格与中国城市化水平之间是否存在长期稳定关系的基础。Granger 与Newbold通过多次模拟分析发现, 对非平稳的时间序列不能进行简单的最小二乘回归, 对此Enger与Granger提出了非平稳的时间序列变量之间的协整关系研究方法。这一方法分析表明, 如果两个 (或两个以上) 的值呈现非平稳性, 但它们的某种线形组合却呈现平稳性, 表明变量之间存在某种长期稳定关系, 即协整关系。在经济意义上, 这种协整关系的存在表明可以通过一个变量值的变化影响另一个变量值的变化。

为消除经济变量中可能存在的异方差引起的不利影响, 并且考虑到在分析中取各变量的自然对数后不会改变变量之间的关系, 本文对各序列进行取自然对数变换, 得到新的变量分别为LnFDCP、LnCSH。

三、总结性分析

从实证分析的结果可以看出, 中国城市化水平的提高是中国房地产价格上升的Granger原因;中国城市化水平与中国房地产价格之间存在一种显著的长期稳定的正向变动关系, 即城市化水平越高, 房地产价格越高, 反映了相关变量之间的信息传导机制。从中看出, 中国城市化发展水平与中国房地产价格的关系由短期偏离向长期均衡调整的速度较慢, 城市化水平的短期变动对房地产价格变化影响不太明显。基于此, 对中国房地产现实的问题作出以下几点思考。

1.对房地产价格高涨原因的认识。

普通居民对各大地产供应商、各种“炒房团”、投机性买房行为表示了极大的不满。事实上, 在市场经济条件下, 微观经济主体的行为都是为了自身效用最大化。各微观经济主体一再炒作房地产, 只是一种表象, 背后反映了一种深层次的原因, 那就是在中国加速城市化、工业化, 人们收入水平极大提高的条件下, 对城市房地产的需求必然增加。投资者讲究的是预期收益, 正是投资者预期中国房地产业的美好前景, 才加大了该领域的投机行为。

2.中国城市化的任务任重道远, 房地产价格的上升将是长期的。

目前, 无论是理论界还是决策层都清楚地认识到, 工业化是中国经济发展的源泉, 是提高中国占绝大多数的农民收入的根本途径;城市化是现代化的必由之路。工业化必然要求加快人口从农村向城市的转移。虽然中国城市化的发展是很迅速的, 但是与世界其他国家相比还很低, 就是与世界发展中国家的60%的平均水平相比也有很大的差距。按照1995年以来的平均进度, 中国城市化比率2010年将超过50%, 2020年将达到64%。在这个过程中, 可以说对城市房地产的大量需求是长期的, 但是土地的供给却是刚性的。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中明确将18亿亩耕地保有量确定为约束性指标。目前, 中国耕地还存在由于自然条件的变化, 如沙漠化、水土流失等原因进一步减少的压力, 此外, 退耕还林政策的实施以及国家大型基础设施建设占用耕地等都会减少现存耕地面积。因此, 在农业生产力没有发生大的革命性变革的条件下, 可以说用于城市建设的土地将受到很大的约束。综合以上分析, 可以认为, 房地产价格的上升将是长期的。

3.从城市化角度出发控制房地产价格。

房地产价格的上升将是长期的, 关键是如何调控房地产的价格上升幅度, 使其上升幅度控制在人们能够接受的程度内。从城市化角度出发, 提出以下建议: (1) 把握城市化的适当进度, 控制特大城市与大城市的发展规模, 尤其是要控制城市常住人口的增长。 (2) 大力发展中小城市、城镇建设。当前我国的中小城市、城镇的规模均有所扩大, 但是土地普遍闲置, 利用不够充分。因此, 在现有规模的基础上去有效开发利用是很重要的。 (3) 加快新农村建设的步伐。新农村建设是缩小城乡差距, 改善农民生存状况的一个伟大壮举, 城乡差距的缩小, 有利于减轻人口从农村向城市转移的压力。 (4) 采取行政手段与经济手段并用的方针。对于房地产价格的调控, 不能只用货币政策手段, 货币政策对房地产业的调控, 其效果往往是短期的。从长期看, 应采用行政手段与其他经济手段相结合的策略。

节选自:陈石清,朱玉林.中国城市化水平与房地产价格的实证分析[J].经济问题,2008(01):47-49.

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